有關房地產行業調查分析報告分析
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有關房地產行業調查分析報告
一、前言
,受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭經濟增長保持在 8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。隨著經濟適用房和限價房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發商迎來了又一春，房地產市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
二、全國房地產市場形勢分析與展望
1、全國房地產開發企業完成投資及增速情況
統計局公布的`最新統計數據表明，全國房地產開發本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產住宅商品房開發本年完成投資億元，比去年同期增長：;統計數據表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。
2、習水縣房地產開發企業完成投資及增速情況
統計局公布的最新統計數據表明:習水縣房地產開發本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產住宅商品房開發本年完成投資億元，比去年同期下降%;統計數據表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
國家發改委數據顯示，從有關數據來看，房地產在經過了前一段時期調整后，已經率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數來看，已經份開始環比上升。全國房價已連續五個月上升，房地產開發投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產開發的國內貸款和個人按揭貸款大幅增長。
三、習水縣房地產開發投資情況
從去年1月份開始，習水縣房地產市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據統計，1至4月份習水縣城區銷售數據分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區銷售量達到了套，到6月份時，這個數據是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產市場的關注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發商現有樓盤基本銷售完畢。多家開發商表示，將加快現有項目的開發力度，新盤開發將盡快上馬。業內人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優質樓盤的住房銷量穩步上升，同時，政府給予開發商的一系列優惠政策，減小了后續項目開發的壓力。_年下半年，新開發投資項目面積約平米，有實力的開發商都會加快施工進度，盡快啟動后續項目開發。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
四、20住房市場價格形勢分析
1、政府關于促進房地產健康發展的意見
_年，市政府出臺了《關于進一步促進房地產業加快發展的意見》(以下簡稱《意見》)。
一、實行購房優惠政策
(一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產交易相關費用優惠。(四)調整住房公積金貸款政策。 (五)實行銀行貸款利率優惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規定申請遷入辦理習水縣城區戶籍，相應可辦理子女入學等手續。
2、支持房地產企業發展
(八)減少城市基礎設施配套費。(九)對行政事業性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數字電視安裝費。(十一)盤活存量建設用地。(十二)鼓勵房地產信貸投入。鼓勵商業銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產企業的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現困難的企業和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
3、營造良好發展環境
(十四)提高服務效能。為開發企業和購房者提供優質服務。(十五)強化市場監管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和 “生態習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優勢特征，優化市場交易環境。(十七)加大督查力度。加強房地產政策執行情況的督查督辦。
這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經濟的發展。
目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態;同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
行業分析調研報告
一、物流行業基本情況
1、物流概述
物流行業是物流資源產業化而形成的一種復合型或聚合型產業，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業化就形成了運輸業、倉儲業、裝卸業、包裝業、加工配送業、物流信息業等。這些資源分散在多個領域，包括制造業、農業、流通業等。把產業化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業。
2、物流行業的特點
國家政策有力支持，12月28日，商務部發布《促進倉儲業轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監管等多功能增值服務發展，這也是當前傳統倉儲行業提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式;實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業主要成本依然呈高位運行狀態，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩定將直接影響物流行業的盈利空間，雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業利潤率水平持續走低，目前來看Q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業的運作模式
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯盟型
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。
綜合批發市場型
建材綜合批發市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規模，位于城鄉結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發為主。
物流園區(基地)型
近年來，建材物流園區(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發展的新潮流。國內正在規劃建設和已建成的建材物流園區(基地)有十余個。
二、物流行業發展現狀
(一)物流行業發展現狀
從全球物流產業發展情況來看，在歐、美、日本等發達國家和地區，物流業開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占GDP 的比重隨著經濟發展而降低。據統計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發達國家物流成本占GDP的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%， 法國為11.1% ，意大利和荷蘭均為11.3% ，德國為13%，西班牙為11.5% ，日本為11.4%。相對而言，發展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期GDP的比重為18%左右。
(二)我國物流行業發展現狀
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業繼續向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業政策對現代物流業扶持力度不斷增強，物流業已成為國內發展最快的領域之一，整體規模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業發展前景
據中科院預計，我國現代物流將保持快速發展，年增12.7%，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。
據權威部門初步預計，20__年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發展改革委、國家統計局和中國物流與采購聯合會聯合發布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規模增長將在15%以上，物流業增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%;保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業競爭格局
(一)物流公司的類型
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業、倉儲型物流企業和綜合服務型物流企業。運輸型物流企業主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。倉儲型物流企業主要以從事區域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規模的實體企業。綜合服務型物流企業以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規模的實體企業。
(二)行業競爭特點
物流產業市場化程度較高，各類企業發揮各自的優勢充分競爭。
企業類型
優勢 劣勢 運輸型
具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式
倉儲能力較弱
倉儲型
熟悉地方情況優勢。大多數物流企業因為直接面臨地區性市場，因而掌握著更多的有關市場營銷方面的專業知識和信息
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業擁有一個本地化物流服務的優勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優勢。物流企業的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業主要上市公司
主要上市公司在經濟危機時的表現也發現相關供應鏈管理業務與經濟周期表現高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業主要采用輕資產模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業務需求跟對應的子行業景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發達國家水平前提下，規模效應和行業競爭環境也不能同日而語。
最新行業分析調研報告
一、引言：
隨著社會的發展和人們生活水平的提高，人們的消費需求和消費觀念也在不斷變化。作為高檔消費品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調查我們以__公司為研究對象，深入了解消費行為的狀況。為__公司的發展提供建議。
二、調查內容
1.目前__市汽車市場的構成情況，__汽車的市場占有率。
2.__市區汽車消費群體的消費傾向和認知情況。
3.汽車消費者的潛在消費意識。
4.汽車廣告的投放情況。
三、調查方法
本次調查中我們用SPSS進行數據分析，用EXCEL電子表格進行統計。共發放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
四、數據統計
1.此次調查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實力。
2.__汽車在品牌形象在消費者中占有較大比例，占調查總數的52%,其中一些國外品牌的汽車主要集中在高消費水平的人群中。
3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價格在30萬以上。
五、總結
汽車在我國目前還存在很大的消費潛力，特別是在進入21世紀后，我國經濟持續增長，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現實。但主要的消費水平還在20萬以內，一些國產的中小型汽車更加受到歡迎。
行業分析調研報告一覽
為了保證保險行業科學、規范、健康的向前發展，消除職務犯罪隱患，__區檢察院對區保險行業的管理及運行情況進行深入調研，并針對所發現的問題提出有效的整改措施。
一、保險行業的基本情況：
1996年以前全區只有一家保險公司暨中國保險公司齊齊哈爾支公司__分公司，當時保險市場的份額占有率為100%。1996年中國保險公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國財產保險股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國保險股份有限公司壽險公司齊齊哈爾市支公司，當時的險種經營范圍區分的特別明確，財險公司的業務范圍只限于財產保險，而壽險公司的經營范圍也只限于壽險。當時壽險公司市場份額的占有率仍是100%。
1996年以后隨著保險行業競爭機制的引入，我區先后有幾家財產保險公司、壽險公司入駐，險費收入隨之一路猛增，保險市場各公司的保費收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險市場出現了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險市場份額，有的公司不顧國家三令五申對保險行業依法經營的嚴格要求和規定，鋌而走險，從而使保險行業陷入一種不嚴格依法經營的“窘境”。
二、保險行業“潛規則”的形成及手段：
1、按照國家及財政部的相關規定，保險公司在承保商業險過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續費，交強險按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續費，由于保險資源的匱乏，各公司又都想搶占保險市場和市場份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰”，各公司之間也相互(違規、違法提高手續費支付標準)“哄抬物價”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險行業“潛規則”。
2、按照國家及財政部的相關規定，所有保險公司通過正常的財務手續無法實現不合規的手續費支付，因此，保險公司采取一些違規、違法等手段截留、侵吞保費。
手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險業務人員或保險公司在打印保單時，故意地將保單各聯分開打印，保單的客戶聯、業務留存聯、財務留存聯等各聯的內容不一致，一般情況是客戶聯的保險金額比較大，保險責任比較全，而保險公司留存的業務聯、財務聯保費金額比較小，保險責任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯繳費，保險公司根據業務、財務聯入帳，業務人員就可以將多余的保費截留用作它用。這樣在審計部門、稅務、保鑒會等(包括內部審計)部門例行檢查時，很難核對留在客戶手中的客戶留存聯。
手段之二：“吃單”保險業務人員或保險公司向投保人收取保費后，未將保費入到保險公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
手段之三：“刪單”保險業務人員或保險公司先將取得的保費入賬，然后私自(保險公司單方)注銷保險合同，侵吞或非法占有保費。
手段之四：“假應收”：保險業務人員或保險公司將客戶已交納的保費不入賬，而是進行財務上的“技術”處理，做“假應收”(也就是未繳納保戶保費)，待保險時限和保險責任喪失后侵吞或非法占有保費。
手段之五：“假退?！北ｋU業務人員或保險公司先將客戶的保費全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險公司私自填寫其內容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費。
手段之六：“假理賠”保險業務人員或保險公司為了達到套取費用的目的，編造虛假事實，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
手段之七：“假代理”保險公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費，利用保險代理公司來轉移保費收入，通常情況下，委托保險代理公司承辦保險業務的保險公司業務人員或保險公司，利用代理公司領取的承保單證以及保險代理公司業務人員的工號來進行這一操作。并利用保險代理公司的手續費收付票據(按照相關規定：代理公司提取手續費的比例為15%)違規套取費用。
三、保險行業侵吞、套取保費收入存在職務犯罪的隱患：
一是保險公司單純的為了追求業績，不惜給客戶以高額回報。調查結果顯示，有的保險公司手續費返還高達35%到45%，超出國家規定的標準近10倍，這些超標準支付的手續費資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應收、”“假退?！?、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費收入。二是保險公司在返還手續費時，懼怕相關部門的檢查，故而不履行相關的財務手續。調查中發現中國財產保險股份有限公司某區營銷服務部絕大部分手續費支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續費支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業務辦理人員在領取手續費時不履行財務手續、保險公司支付給單位的手續費被其單位辦理保險業務人員裝入個人腰包，據為己有。按相關法律規定及財務制度，用公款參加保險的中間業務費收入應計入單位的財務賬目中，需要支出的再按相關規定從財務帳中支出。由于保險公司不履行正常的財務手續，給用公款參保的單位業務人員以可乘之機，助長了貪污、等問題的茲生。四是保險公司委托專業銀行辦理的代理保險業務：一些銀行將保險公司返給的“代理保險”手續費收入不計入或差額計入中間業務費收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務犯罪的埋下了隱患。五是保險公司不按財務規定履行手續費支付程序，不排除個別工作人員從中鉆空子，撈取個人好處，涉嫌職務犯罪。有的財產保險有限公司營銷服務部多次違法印制長途汽車乘客意外傷害保險票據，委托長途客運總站代為銷售，所獲保費數十萬元，沒有計入公司財務帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲金險”幫助被保險單位套取費用，數額特別巨大。真是令人心驚。
四、保險行業不規范問題：
1、保險系統單證使用、領用制度規定不嚴格、不規范，缺乏必要的監管。
2、保險系統存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
3、保險系統對手續費支付方式缺乏必要的監管、財務手續不完備，“制單人”、“審核人”、“領款人”、不能夠據實簽字，不附合相關規定。
4、上級公司對下屬公司報批的相關財務費用單證審核、監管不到位、把關不嚴。
5、有的公司不按相關規定辦事，私自設置銀行賬戶，截留保費，挪做它用，違規、違法經營。
6、有的公司以員工名義私設銀行卡、折將截留的保費私存，私設小金庫，嚴重違反國家規定和財經紀律。
五、對保險行業“潛規則”及管理環節存在職務犯罪隱患的幾點對策：
1、應對保險行業的“潛規則”問題必須徹底肅清，“潛規則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會正常經濟秩序，危害社會穩定的一個巨大毒瘤，它是一個不容社會和法律忽視的一個重要問題。有“潛規則”問題的存在就必然要導致和不可避免問題及職務犯罪隱患問題的繁衍，經濟建設就不能夠得到充分保障。我們建議對保險行業的一些規定重新進行必要的修定，充分完善規章制度，切實能夠守法、合規經營。
2、應建立和重新制定保險手續費返還制度，凡是公款參保的應在保險費總額當中扣除按比例支付的手續費金額，而后確定實繳保費金額，即：實交保費金額==應交保費金額—按比例返還手續費金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續費，必須嚴格執行現金管理和支票發放制度，真正做到從源頭上控制。
3、應建立健全嚴格的監管、監控制約機制，應當盡快和修訂適應我國國情和便于操作的相關法律、法規，對保險公司發生重大理賠的理賠案件應由、紀律門和檢察機關進行全程監控，堵塞漏洞。
4、應盡快建立保險執業人員和違規執業檔案查詢系統，建立行之有效的工作制度和長效的工作制約機制，用法律制約規章制度的逐步健全和完善，用規章制度管人、管事。
5、應在不突破法律、規章制度底線的情況下進行陽光操作，對一些經營狀況不好，保險信譽差，經常發生違規、違法操作的保險機構予以勒令退出保險市場。
6、應倡導以國有保險公司為主導地位、非國有公司為輔的公平競爭機制，凈化保險市場，規范保險行業依法合規經營。嚴肅查辦違規違法操作行為，嚴厲打擊保險行業經營過程中存在的商業賄賂問題，以此遏制保險市場的不正當競爭和違規、違法操作，使保險事業沿著科學的、陽光的、健康的軌道向前發展。