在復雜項目的銷售中,方案是一樣必不可少的東西。不過方案到底應該是個什么東西?卻是仁者見仁,智者見智。本文是子文庫小編為大家整理的項目銷售計劃書范文，僅供參考。
項目銷售計劃書范文一：
1、 項目產品定位
1) 產品定位策略
在“鬧市靜區環境”的指導思想下，為本項目確定一個強勢概念，以體現產品的獨特價值和差異化特征，從而確定不可替代的市場地位。
通過對“鬧市靜區環境、水岸棲居文化、中國房產品牌”這三個概念的整合、提煉，在“鬧市靜區環境”概念的統領下，融合三者精華，使其產生強大的產品魅力，為本項目“鬧市靜區環境”這一行銷主題，作出精彩的產品詮釋，塑造一個“人詩意地棲居”的美地。
本項目的產品定位策略可以歸納為：以鬧市靜區環境為主題和靈魂，以水岸棲居文化為載體，以中國房產品牌為支撐，以塑造業主“身心健康，詩意棲居”為核心利益點的武寧縣樣板生活社區。
2) 產品定位闡述
(1) 鬧市靜區環境的概念
一方面體現購物、休閑等方面的生活便捷，滿足縣城居民對城市生活的留念和向往;另一方面體現了產品定位逾越日前普遍意義的物質需求層面，上升到一個更廣闊、更豐富、層次更高的精神需求層面。
(2) 水岸棲居文化概念
水是人類的生命之源、發展之本，它與人們的生活息息相關。祖先們選擇棲水而居，是因為水帶給他們生命的滋養與生活的便利;而今崇尚棲水而居，則是渴望與自然的和諧共生以及文化的傳承和延續。在武寧縣本項目依靠天然水系資源，為開發濱水住宅提供了良好的基礎。
(3) 中國房產品牌概念
“中國房產”是作為集團公司在國家工商總局注冊的商標，在股票市場和很多大中城市廣為人知，從營造“名園”到營造“名牌”，將會產生名牌住宅的聯動效應。
2、 項目的目標客戶定位
由市場調查結果可知，客戶對住宅的心理價位在10-14萬之間，則目標客戶群體主要為公務員、教師、專業技術、外出打工人員。購買門面的客戶群體主要集中在私營業主和外出打工人員。
3、 項目的價格定位(詳見附價格表)
由于項目屬于高品質樓盤，臨湖畔，環境優越，且位于縣城中心位置，結合武寧縣房地產市場摸底，根據成本測算，建議本項目住宅平均價格在900元/平方米，正臨街底層門面在2200-4800元/平方米之間，二層門面在1000元/平方米左右。新寧巷門面在900-2000元/平方米之間。
4、 項目的功能定位
1) 設電子可視防盜門
2) 電話及idsl入戶
3) 有線電視入戶
4) 水、電一戶一表
5) 老年健身器材、兒童娛樂設施
6) 庭院燈
7) 石凳、石桌
5、 項目身份定位
1) 典承文明、健康的傳世之家;
2) 體現個性、人與自然和諧共生的詩意家園; 6、 公司形象
1) 政府中形象：敬業善戰，創房屋精品，為政府分憂解慮，為百姓謀富造利，為地方出彩貼金;
2) 百姓中形象：中國房產，永遠品質保證; 7、 銷售準備工作
1) 法律文件和獲獎材料：
a. 營業執照
b. 資質證書
c. 建筑規劃許可證
d. 施工許可證
e. 土地證
f. 銷售許可證
g. 榮譽證書
2) 樓書：
a. 開發商實力背景
b. 建筑設計及總體規劃設計
c. 樓盤地理位置及地段總體規劃資料
d. 社區內環境小品介紹
e. 物業管理及服務介紹
f. 樓盤品質及交樓標準介紹
g. 各種戶型介紹等
3) 售樓文書：
a. 客戶置業計劃
b. 銷售合同
c. 購房須知
d. 價目表
e. 付款方式
f. 稅費一覽表
4) 模型(整體模型 1：75;分戶模型 1：25)
8、 銷售階段(取得銷售預售許可證)
a. 初期：開盤前1~2個月銷售總額力爭達5%—10%(制作戶外固定廣告、電視廣告讓客戶了解項目，接受項目主題)，預計廣告費用：3.5萬/年。
b. 強銷期：開盤后1~2個月銷售總額力爭達40%—50%(進
一步強化項目主題，讓消費者實在感受到主題的存在)，通過在節日懸掛紅燈籠，烘托熱鬧喜慶場面，預計活動費用：5000元左右。
c. 持續銷售期：開盤后3~6個月銷售總額力爭達70%—80%(在當地《聲屏報》發布廣告、請腰鼓游街[休息日]進一步擴大項目影響。)，預計廣告和活動費用：1.5萬元左右。 d. 末期：開盤后7~10個月銷售總額力爭達90%—95%(以形象工程做廣告，加上一些價格促銷手段來吸引客戶)，預計1萬元
9、 付款方式：
1) 一次性付款優惠2%;
2) 按揭優惠1%;
3) 特殊關系和購買量大的客戶優惠3%;
10、 廣告用語：
a、“走華夏路，看大中房”
b、“中房視質量為生命，以規模求效益”
c、“要買房，找中房;買好房，到中房”
d、“進中房住區，增值又安居”
e、“中房偉業，國之精品”
f、“中房品牌，百姓青睞”
11、交房日期：
項目銷售計劃書范文二：
我方產品服務項目表 1.1
各種高低壓配電設施，電流互感器，電壓互感器，變壓器，電線電纜;輸變電設備、線路的安裝、施工;交鑰匙工程;代辦用戶供電手續等。
銷售策劃：
① 銷售模式
推銷員的作用：
1.為錯綜復雜的購買決策提供特別協助
2.增加商品價值，使其有別于其他商品(找出“賣點”)
3.有助于發現用戶的特殊需求
4.從用戶口中得到信息反饋(市場、質量、競爭對手情況)
5.提供優質的售后服務，以保證顧客品牌忠誠度
要點說明：
1. 在接觸客戶時，應從客戶立場出發，在了解到客戶的真正需求后，
了解到客戶的價值體系即客戶的在價格與質量的平衡點，立足點。 具體與客戶溝通時是時，明白客戶并非想要要了解你產品的性能(Feature)如:特點、規格、特色、功能，而是你的產品可以為他的帶來的收益(Benefit)如實際利益、好處 ，即在介紹產品時，做到真正的從客戶的立場出發。
2.讓客戶相信“你是我們小廟里的大神仙”，并讓之覺得無論選擇自己所提供何種方案，都是對的選擇，在此之間，可為客戶作特殊的服務等，在增加一些不影收益的前提下，建立長遠的合作關系，使客戶相信你所做出的所有承諾都可以實現，增加客戶對你的產品的忠誠度。
3.在后期協議合同的簽訂時應注意以下幾點：
①在適合的時機，簽訂協議時應重提先前已接受的幾項利益，提議你和客戶的下一步驟，詢問是否接受，或進行該修改協商，最終促成協議的簽訂。
② 在合同簽訂時，應注意付款計劃，及產品最低其訂貨量，以及售
后服務等，兌現對客戶的口頭承諾，且詳細該部分權責問題，以防后期突發事件無所依據處理的問題。
4.具體問題具體解決，就該項目而言，我所需要了解的客戶有兩個層面①項目的承包者劉總②南區、北區的各自的項目負責人，而我的方法是先從劉總入手，在通過劉總把其下的負責人疏通，另一方面需外力協作，如需通過發包方關系下手，具體的方法可通過個人上層關系協助，活動，深入了解此儲量的項目的具體情況，積極溝通，發展全方位溝通，利用好資源，促成該項目的目標的實現，讓其客戶為自己介紹新的客戶或項目，發展交換式推銷。
問題解決方案：
問題一：客戶對你產品的不關心
解決方案：
步驟：①表示了解客戶的觀點，肯定客戶想法使之有認同感
②請求允許你詢問，在認同的前提下提出你的問題，問題的方向你的產品的價值引導，以及客戶本身的需求定位的，使客戶回到問題考慮原點
③ 利用詢問使用戶察覺需要，再次考慮后，可趁此機會向客戶提供
你方案，而每個方案的對于客戶的利益等如價格，售后等等方面予與提醒，使客戶堅定對你產品的購買意向。
問題二：消除客戶的顧慮
解決方案：1.客戶的典型顧慮：懷疑、誤解和缺點
2.消除懷疑
表示了解該顧慮
給予相關證據
詢問是否接受
3.消除誤解
消除誤解
確定顧慮背后的需要
說服該需要
4. 克服缺點
表示了解該需要
把焦點轉移到總體利益上
重提先前已接受的利益以淡化缺點
詢問是否接受
以上兩問題都是需要我方在做足了調查的基礎上，方可解決
銷售的最終目的是盈利，而盈利的最終指標要看價格，故價格的協議成為重中之中
針對異價的問題解決方案：
談價技巧：
① 握好報價時機
② 定談價者為最終決策者
③ 注意報價方式
除了語氣神態方面，在報價時金額不宜為整數，留議價空間，對雙方來講是雙贏的。
原則:
① 斷價格危機，靈活彈性處理。
1. 若客戶口頭要求降價卻沒有解釋理由，其意圖是試探你的低價;若以競爭對手對比，或者向你亮出意向書，客戶坦誠對你，那么你就要象征性的“降降價”。
② 要求客戶出價，找差距采取相應措施。若客戶再出價后解釋預算不夠，則立即推薦其他方案。
③ 報價不得超過三次，價格頻繁下降與下調，使客戶對于的你最
低利潤愈挫愈勇。
④ 降價要有所要求，以促成交易
不能隨客戶要求一味降價，這樣不會增加客戶好感。可在降價的同時立即簽約或預付貨款
具體技巧：
1.在談判過程中盡量列舉一些產品的核心優點，并說一些與同行相比略高的特點，盡量避免說一些大眾化的功能。
2.在適當的時候可以與比自己的報價低的產品相比較，可以從以下幾方面考慮：
1)客戶的使用情況(當然你必須對你的和你對手的客戶使用情況 非常了解——知其知彼)2)列舉一些自己和競爭對手在為取得同一個項目工程，并同時展示產品和價格時，我們的客戶的反映情況(當然，這些情況全都是對我們有利的)
3.列舉一些公司的產品在參加各種各樣的會議或博覽會時專家、學者、或有威望的人員對我們的產品的高度專業評語。
4.列舉一些公司產品獲得的榮譽證書或獎杯等
5.大談產品價值，對于附加值部分可作詳細介紹，轉化注意力的同時增加客戶對此產品的興趣，如折扣等
項目銷售計劃書范文三：
年房地產市場估析：
房地產行業背景
宏觀調控下的房市：
自密集的宏觀調控政策出臺，房地產市場在5、6、7月以價換量的的勢頭下開始成交量大增，又從8月開始成交量開始震蕩在停滯在下半年，也在媒體的“助力”下，大環境的市場在成交量然后慢慢萎縮，房價的優惠幅度加強活動開始頻頻出現在媒體廣告中，所有的確定的、隱性的剛需消費人群被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產市場的樓盤出現大幅度的價格戰。 行業苦行下的樓市：
仍存有購買能力和剛需的客群也在開發商的降價和力度加強的促銷下，從一開始的“持幣觀望，還沒到底”的理念，慢慢的理性接受這個市場。從理論上最壞的時機正在過去，此后將會維持在一個微利、甚至在成本之間波動的態勢。穩健的剛需客戶群也在開發商的以價格、品質、配套、服務的理念下市場的信心慢慢的恢復了。在這幾年的整個市場的震蕩和盤整慢慢結束，整個市場的格局也會得到很大的改變，整個市場的格局會以大品牌、大理念、大服務、大口碑的品牌公司和知名企業慢慢會占領這個市場的份額。個人估計：形勢將會向大公司一面倒方面發展，但有待時間考驗。
需求分析:
行業上升期。地產行業還是穩步看好，主要取決于市場的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬松的貨幣政策將會推動行業迅速上升發展，但是暴利時代以及過去，黃金10年后將來會迎來白銀10年，不過隨著市場的發展消費者將會對樓盤注重品牌、品質、口碑、以及價格，才是將來客戶的選擇模式。 為此，我們對未來市場環境進行樂觀與悲觀的預測，并擬定預案;(悲觀部分，另做闡述)
第一部分：銷售部署
一、 2012年度存量解讀
依照公司的銷售要求，結合目前經濟環境與樓市近況，錦江半島在2012年度主要面臨殘酷的市場環境與項目操作模式錯誤的兩個重大問題，同時加上前期項目的眾多問題，銷售任務的完成將變得更加困難。
目前剩余商品房住宅情況
公寓樓住宅剩余 207套 合計面積：29700.58㎡左右
均價：8折7500元左右 共計：2.22億左右
均價：8.5折7900左右 共計：2.35億左右
均價7.5折7000左右 共計：2億左右(以此為推廣價格) 二、2013年度目標解讀
2013年度要完成銷售任務指標必須具備2個條件：(以下意見需要提倡7.5折的價格支撐來完成)
1、前提：2013年度市場能迅速回暖，項目及房產政策有利好消息，讓市場看到希望與信心銷售將有望突破。
2、考慮到目前市場前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來進行推廣。建議在2013年度廣告推廣銷量占40%，在利用目前現有的社會資源圈層營銷和分銷來達成銷售，非常樂觀的估計，如能完成總體量的30%，在上門客戶占30%。
結合目前市場現狀，項目推廣能否順利進行在很大程度上取決于2013年度大的經濟環境的發展形勢,依據原先對市場的判斷，對2013年度的營銷任務做如下大致安排：
按完成可銷售住宅總量的125-140平方占有總量70%作為銷售最底值控制，即住宅145套，在145套的基礎上完成70%共計100套總銷售金額1億(非回款量)，爭取在此基礎上突破，頂層躍層34套除外，不在我銷售方案以內。
第二部分：營銷階段劃分及推廣費用分配
常規房地產廣告投入占銷售額的1.5%——2%，依據公司制定的計劃另做計劃暫時按照1%來計算。
根據項目特性和工程進度，本項目的營銷階段、工作周期及推廣費用安排如下：
各階段工作事項
實施時間：2013年1月-2013年3月
因為該階段正好跨越春節，春節過后為傳統的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點考慮做好硬件配套的完善，同時利用宣傳增強市場對項目的信心。考慮到口碑傳播在目前該區域內的重要作用，建議迅速建立起來老客戶營銷機制。 在產品上銷售上，除了繼續消化原由的客戶以外。建議對項目部分實行銷控，鎖定21號樓不予以銷售，縮小市場供給量，從而規避目前市場覺得我司項目嚴重滯銷、大量退房的判斷。同時為下階段小高層的上市打下基礎。
實施時間：2013年4月-2013年7月
該階段為21號小高層的推出階段，在營銷上重點考慮結合項目的進度的活動營銷，同時利用各個節點及事件的事件營銷。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達到對鄉鎮客群的有效覆蓋，作好各個重點鄉鎮的公益性活動宣傳。
在項目的推出的同時建議推出一些頂低的特價優惠戶型來吸引一些特定客戶群。同時也有利于樓盤的走量。
實施時間：2013年8月-2013年10月
該階段為項目的主要銷售期，也是傳統的銷售旺季，第二階段的廣告宣傳主要以“面”為主，在面覆蓋的基礎上，該階段在宣傳建議以“點”為主，重點考慮特定客群的營銷工作，同時充分做好老客戶營銷工作。
在媒體的投放上重點以路牌廣告為主，輔助軟文宣傳，提高項目暴光度，同時以DM單作為特定客群的宣傳媒介。
實施時間：2013年7月-2013年11月
該階段主要工作做好項目的去化，充分利用客戶資源。同時針對剩余的均為大戶型，建議對剩余部分進行客群深度細分，結合不同客群，做出針對性的應銷方案。在宣傳上還是主要以前期的廣告媒體為鋪墊，結合DM及項目活動宣傳來進行。
第三部分：營銷管理及策略
一、銷售計劃管理預警指標
結合第二部分中的《各計劃銷售任務分解與項目銷售安排》作為月度銷售計劃完成程度指標，可以用完成程度預警，也可以用連續不能完成計劃的月份數預警。連續兩個月沒有完成月度計劃可作為低度預警;連續三個月沒有完成月度計劃作為中度預警;連續四個月沒有完成月度計劃作為高度預警。 相應對策
進一步檢討計劃目標和相應的措施，加強對銷售計劃執行的監督力度。連 續兩個月沒有完成月度銷售計劃，需要具體分析沒有完成計劃的外部和內部原因，解決影響銷售計劃完成的內部問題以適應外部環境的變化。
建立營銷體系監控
對每月階段銷售量進行監控
消費者群的跟蹤分析：定位是否準確、變化
對廣告效果，包括效果、認知率、來訪客戶量進行監控
對廣告創意、廣告題材的反映進行監控
對價格進行監控，分析消費者價格評價反映
對市場走勢進行分析
對戶型的接受程度
二、 價格策略
2013年度物業開盤安排，年初物業主要以25號樓為主，現房，同時開始21號小高層的預熱;到接近5月份時主要開始推廣21號小高層，建議銷售價格以目前現狀要做下浮優惠為基礎，然后逐步走高的定價策略。
三、項目定位、推廣主題與執行
按客戶群推廣
此種推廣是從市場的終端——置業者的角度入手，對于樓盤銷售有著最直接的促進作用。在目前大范圍廣告營銷的基礎上，展開特定客群的針對性營銷，制定針對各個不同客群的營銷方案。
按事件推廣
此種推廣模式時效性很強，需要活動策劃者有極強的新聞敏感性和商機把握能力，誰能夠抓住新聞事件的商機，誰就能夠占領媒體廣告經營的制高點。
按片區推廣
考慮到目前秀嶼區客群分布的分散性，建議對各個主要客群分布地進行特定的廣告投放。
按渠道進行推廣
為擴大客群的受訪面，可建議同目前的主流二手中介服務商進行合作，充分利用其深厚的地源及人脈優勢。同時針對商鋪部分甚至可以同外地的一些中介商合作，擴大投資客源的吸收渠道。
針對上述提到的3種推廣方式在客群與渠道營銷方面重點考慮以下幾個部分：
加強老客戶營銷
目前我司項目主要來自周邊，因此客群在存在極強的共通性，因此建議考慮在增強客戶信心后，推出以現金獎勵增進客戶老帶新的積極性。
采取1+2的模式來銷售
通過前階段客戶分析，我公司客戶紹興客戶和上虞客戶的比例為7：3，上虞客戶還是占了一定的比例，由于我們公司的廣告推廣量比較少，如何在不大額增加成本的基礎上做好客戶的覆蓋，因此建議同當地主流二手中介公司合作。 利用當地主流物業中介公司的本地人脈及網點優勢，同代理公司的專業性相結合;我公司鄉鎮售樓處與二手城市網點相結合;一二手共同連動+城鄉聯動，傭金共同分成的模式進行合作，擴大項目營銷網點，增加客戶受眾群體，提高成交幾率。
同其他企事業單位建立合作，鼓勵團購。
我公司項目目前主要客戶群體主要為項目周邊人員，特別是當地的行政機關及企事業單位，在建立針對行政單位推廣政策的基礎上，建議建立針對企業板塊與教師板塊的營銷方案。
四、媒介投放組合策略
在不同時段結合銷售周期使用以下媒體推廣方式：報紙、廣告路牌、DM單張、網絡、電視及現場包裝。同時對不同媒體功效進行區分。
報紙廣告：
宣傳方向主要定位在整個區域的形象宣傳上，同時搭配項目的策略宣傳，而且建議主要以軟文為主。
廣告牌：建議進行分類，主要歸納為兩類
1、主干道：形象廣告為主，策略廣告為附
2、通往各鄉鎮的兩條主干道周邊鄉村及各主要鄉鎮：以橫幅策略廣告為主。 ?
DM(直郵廣告)：
可考慮作為現階段“錦江半島”特定客群營銷的主要宣傳手段之一，成本低、針對性強。
電視廣告：
不采取硬性廣告的播放方式，而轉向采取特定事件營銷的新聞報道及其他軟性宣傳形式，主要以項目形象宣傳為主。
路旗和售樓部指示牌：該部分主要為項目形象包轉，做項目形象宣傳。 網絡：主要定位為項目形象宣傳及項目事件營銷事件的渲染。建議開通項目網站，加強對項目工程推進及項目重大事件的實時報道，增進客戶對項目的了解及關注度。
車載廣告：
我司項目現階段客群主要集中在各個鄉鎮，因此建議增加通往各主要鄉鎮的公車作為車身廣告的載體，從而擴大項目的廣告覆蓋面，主要為策略廣告，形象廣告為輔。
鄉鎮宣傳：
針對目前客群分散的特點，在結合廣告的覆蓋的同時，可以適當地結合進一些下鄉宣傳活動，積極采取“行”銷方式。與其他傳統廣告媒介搭配，促進“地空”結合。
尾序提示：
本計劃從市場大環境入手，結合項目的具體情況，加上上年度的推廣經驗歸納出以上結論，鑒于本案為全年營銷方案，在實際操作上未盡詳細，具體營銷推廣步驟需在各階段實施過程中視市場發展而具體安排，同時各部門直接需要溝通和完善，以更好的推進銷售工作的順利
